Zawodowa Odpowiedzialność Cywilna pośredników w obrocie nieruchomościami
W ostatnich kilku latach obserwujemy dość duży wzrost liczby pośredników
w obrocie nieruchomościami. Powodów można doszukiwać się we wzroście potrzeb na usługi związane z kupnem i sprzedażą nieruchomości, wynajmem lokali
i domów, a nawet pośredniczeniu w zamianie mieszkaniami (tzw. home swap/exchange). W okresie pandemii zapotrzebowanie na usługi agentów nieruchomości wzrosło jeszcze bardziej, spowodowane koniecznością
np. rozwiązania wielu umów najmu i to na odległość. W tym artykule przybliżymy pojęcie obowiązkowego ubezpieczenia OC zawodowego oraz wyjaśnimy, dlaczego jego posiadanie jest istotne w pracy agenta nieruchomości.
Kim jest pośrednik w obrocie nieruchomościami?
Obok wielu renomowanych Biur Nieruchomości istnieje tysiące małych biur i pojedynczych osób świadczących legalnie usługi w pośrednictwie obrotu nieruchomościami. Często jest to pośrednictwo ograniczone do określonej miejscowości czy grupy zawodowej, a nawet korporacji. Osoby potrzebujące nająć, sprzedać lub kupić lokal, czy dom nie mają na to czasu, a tym bardziej fachowej, często skomplikowanej wiedzy. Stąd potrzebna pomoc pośrednika. Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami jest największą polską organizacją samorządu gospodarczego zrzeszającą przedsiębiorców – także indywidualnych – związanych z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami oraz zarządzaniem nieruchomościami.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami, nazywany także często agentem nieruchomości, to zawód polegający na kojarzeniu stron transakcji i doradztwie,
przy zakupie, sprzedaży, zamianie i wynajmie nieruchomości.
Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65 – art. 179 ust.2)
[…] pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Trzeba wiedzieć, że od 2013 roku – po wejściu tzw. ustawy deregulacyjnej – wykonywanie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie wymaga już licencji.
Osoba musi spełniać wymogi określone w ustawie, gwarantować rzetelne wykonywanie zawodu, mieć zarejestrowaną działalność gospodarczą (indywidualnie) oraz posiadać ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej z tytułu wykonywania zawodu.
Wspomniana ustawa o gospodarce nieruchomościami, określa podstawowe zasady prowadzenia działalności zawodowej w tym obszarze gospodarki w Polsce. Dotyczy
to trzech zawodów: pośrednika w obrocie nieruchomości, zarządcy nieruchomości
i rzeczoznawcy majątkowego. Są to zawody prawnie regulowane, co oznacza,
że wykonywanie tych zawodów wymaga posiadania odpowiednich kwalifikacji
i uprawnień, obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej oraz często jeszcze spełnienia innych szczegółowych wymagań. Obowiązujące przed deregulacją wymogi np. wykształcenia kierunkowego i odbycia praktyki zawodowej nie są obecnie wymagane. Nie jest wymagana także licencja, a spełnienia ustawowych wymogów przestrzega samorząd zawodowy, w tym przypadku Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami.
Jaki jest zakres pracy agenta nieruchomości?
Zadania pośrednika obrotu nieruchomościami są rozległe i często niewidoczne przez klientów, na których rzecz świadczą usługę. Konieczne jest posiadanie kompleksowej wiedzy z wielu obszarów: prawa, ekonomii, finansów, branży budowlanej, geodezji, sprzedaży i negocjacji.
Głównym zadaniem agenta nieruchomości jest pośredniczenie między sprzedawcą/kupującym a klientem, co oznacza:
- konieczność odnalezienia odpowiedniego przedmiotu (działki, domu, lokalu, mieszkania, biura),
- sprawdzenie stanu prawnego i faktycznego podmiotu,
- opracowanie dokumentacji (w tym zdjęć) i zebranie wszystkich niezbędnych dokumentów.
Na działania te składa się także reklama, prezentowanie oferowanej nieruchomości, doprowadzenie do zawarcia transakcji i zapewnienie rzetelnych warunków zawarcia umowy w postaci aktu notarialnego. Agent nieruchomości to doradca stron transakcji, stąd konieczna u niego wiedza z zakresu kredytów hipotecznych, prawa mieszkaniowego i rozeznania tendencji występujących na rynku nieruchomości.
Nie bez znaczenia pozostaje kontaktowość, wszak w pracy oprócz klientów, agent nieruchomości musi na kontaktować się z bankami i wydziałami hipotecznymi sądów.
Powiązanie z tyloma podmiotami niesie naturalne ryzyko błędu, dlatego każdy pośrednik handlu nieruchomościami, zanim zacznie pracę, obowiązkowo musi wykupić polisę OC od następstw szkód, które mogą zostać poczynione w trakcie wykonywania obowiązków zawodowych.
Obowiązek posiadania ubezpieczenia przez pośrednika w obrocie nieruchomościami
Obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej zawodowej – prowadzone przez większość polskich zakładów ubezpieczeniowych – przeznaczone jest dla osób prowadzących działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Ubezpieczenie to zabezpiecza wszystkie procesy działalności pośrednika, podejmowane na podstawie umowy zawartej pomiędzy pośrednikiem,
a jego klientem. Do posiadania obowiązkowego ubezpieczenia zawodowego OC zobowiązani są wszyscy prowadzący jednoosobowe działalności jak również różnego rodzaju inne podmioty np. spółki.
Zakres obowiązkowego ubezpieczenia OC musi być zgodny z Rozporządzeniem Ministra Finansów w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami (Dz. U. z 2019 r. poz. 804), a suma gwarancyjna musi wynosić 25 000 EURO w ubezpieczeniu rocznym. Nie jest to suma wysoka i może wystarczać przy małym zakresie działalności prowadzonej jednoosobowo przez agenta nieruchomości. Większe Biura Nieruchomości, spółki zatrudniające po kilku lub kilkunastu agentów powinny wykupić ubezpieczenia OC nadwyżkowe nawet do kilku milionów złotych. Sumę gwarancyjną można zwiększać w dowolnym momencie w czasie trwania już ubezpieczenia jeśli np. wymaga tego realny rozwój Biura Nieruchomości.
Bo zgodnie z ustawą o obrocie nieruchomościami oraz wymienionym wyżej rozporządzeniem Ministra Finansów, OC obejmować musi również szkody wyrządzone przez osoby działające pod nadzorem pośrednika, także pracowników biura nieruchomości niebędących pośrednikiem.
Ważnym obowiązkiem jest dołączenie do każdej zawartej umowy o świadczenie usług w zakresie obrotu nieruchomościami kopii polisy potwierdzającej wykupienie właściwego OC. Brak tego załącznika czyni umowę z mocy prawa nieważną.
Dalej, w świetle obowiązujących przepisów, pośrednik musi informować drugą stronę umowy o zmianie danych z polisy lub o wykupieniu nowej polisy. Wówczas pośrednik musi przekazać kopię nowej polisy wszystkim klientom, z którymi łączy go umowa pośrednictwa. Brak przekazania tych wiadomości może stanowić podstawę rozwiązania umowy pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym bez zwrotu poniesionych już kosztów.
Odpowiedzialność pośrednika i obsługa roszczeń
Wszystkie regulacje prawne zostały wprowadzone w interesie klientów. Dzięki temu każdy poszkodowany będzie mógł łatwiej dochodzić swoich roszczeń i odszkodowań za popełnione błędy przy wykonywaniu umowy. W celu wyegzekwowania obowiązku posiadania OC zawodowego wprowadzono kary administracyjne za jego nieposiadanie.
Jest to kara pieniężna w wysokości: od dwóch do pięciu średnich wynagrodzeń miesięcznych w gospodarcze narodowej w roku poprzednim przed stwierdzeniem braku posiadania ubezpieczenia (czyli ok. 8 000 do 20 000 złotych). Kary te będzie nakładać Państwowa Inspekcja Handlowa.
W przypadku gdy osoba korzystająca z usług pośrednika poniosła szkodę (straty) wskutek jego działania lub zaniechania, może dochodzić naprawienia szkody od Ubezpieczyciela. Zgłoszenie szkody wymaga przygotowania stosownych dokumentów uzasadniających roszczenie i wskazujących zaniedbania pośrednika w obrocie nieruchomościami. Kieruje je do pośrednika i jego Ubezpieczyciela. Musi również istnieć bezpośredni związek przyczynowo – skutkowy pomiędzy niewłaściwym zachowaniem pośrednika oraz jego odpowiedzialnością i powstałą szkodą. Trzeba zawsze pamiętać, że zgodnie z ogólną zasadą Kodeksu cywilnego, ciężar dowodu spoczywa na osobie wysuwającej roszczenia, czyli w tym przypadku kliencie (art. 6 K.c.).
Opisana powyżej odpowiedzialność zawodowa posiada charakter kontraktowy wynikający z art. 471 Kodeksu cywilnego, gdzie odpowiada on za szkody wyrządzone przy realizacji zawartej umowy pośrednictwa. Rozpoznając potrzeby agenta nieruchomości, nie wolno zapomnieć o odpowiedzialności za szkody wyrządzone poza realizacją zawartej umowy, czyli za czyny niedozwolone i odpowiedzialność deliktową wynikającą z artykułu 415 Kodeksu cywilnego: Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Nie wolno także zapomnieć o klauzulach rozszerzających odpowiedzialność Ubezpieczyciela np. o rezygnacji z przysługującemu ubezpieczycielowi prawa do regresu (zwrotu wypłaconego odszkodowania) za szkodę będącą wynikiem rażącego niedbalstwa czy ochronę w przypadku szkód spowodowanych winą umyślną osób pracujących pod nadzorem. Niektóre ZU wprowadzają to bezskładkowo, inne za opłatą dodatkowej składki.
Różne zakresy nadwyżkowego OC
Dobrowolne ubezpieczenia nadwyżkowe OC, mogą posiadać dodatkowe zakresy, np. za:
- szkody powstałe wskutek wykonywania opracowań i ekspertyz,
- szkody wykonane przez podwykonawców,
- zniszczenia, uszkodzenia i zaginięcia dokumentów.
Wielu pośredników w obrocie nieruchomościami może potrzebować takich rozszerzeń.
Zakres terytorialny ubezpieczenia jest również określany: do terytorium RP lub do krajów UE oraz EFTA. To ważne, bo pośrednicy realizujący umowy dla podmiotów zagranicznych w Polsce, na terytoriach poza granicami kraju lub współpracujący
z zagranicznymi agencjami nieruchomości powinni posiadać takie rozszerzone ubezpieczenie.
Reasumując: ubezpieczenie OC pośrednika obrotu nieruchomościami obejmuje wszystkie szkody związane z wykonywaniem pośrednictwa na podstawie zawartych umów i nie istnieje żadna możliwość umownego ograniczenia tej odpowiedzialności,
w tym odpowiedzialności ubezpieczyciela. Wszelkie takie działania są z mocy samego prawa bezskuteczne, czyli nie obowiązują.
dr Stanisław Kuta
doradca zarządu
Alwis&Secura
